Imaginez : vous achetez un appartement à Paris, l'attestation Carrez indique 60 m², mais une fois installé, vous constatez que la surface habitable réelle est de 55 m². Cette situation, loin d'être exceptionnelle, peut engendrer des litiges coûteux et complexes. La loi Carrez, en vigueur depuis 1991, a pour objectif de garantir la transparence et la sécurité des transactions immobilières en France. Elle définit précisément la surface habitable d'un bien et impose au vendeur ou au bailleur l'obligation de fournir une attestation Carrez conforme.
Les éléments clés de la loi carrez
Comprendre la loi Carrez, c'est avant tout comprendre ses règles de calcul et ses obligations.
Définition de la surface habitable
La loi Carrez définit la surface habitable comme la superficie des pièces principales et des annexes, qui répondent à des critères précis.
- Sont inclus : les pièces principales comme les chambres, le salon, la cuisine et la salle de bain, ainsi que les annexes comme l'entrée, le couloir et le dégagement. Ces espaces doivent être accessibles directement de l'intérieur de l'habitation et avoir une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 mètre.
- Sont exclus : les caves, les combles non aménagés, les balcons, les terrasses, les garages, les abris de jardin, les dépendances extérieures, les parties non closes et les locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre.
Mesurage carrez
Le mesurage Carrez est réalisé par un professionnel agréé par la Direction départementale de l'équipement (DDE). Il utilise une méthode de calcul spécifique et respecte des règles précises. En 2023, le coût moyen d'un mesurage Carrez à Paris est de 150 euros pour un appartement de 50 m².
Obligation d'information
Le vendeur ou le bailleur est tenu de fournir une attestation Carrez à l'acheteur ou au locataire. Cette attestation, valable pendant 10 ans, doit être établie par un professionnel agréé et datée. En cas de vente, l'attestation Carrez doit être jointe au contrat de vente. L'absence d'attestation Carrez peut constituer une irrégularité et donner lieu à des recours judiciaires.
Validité de la loi carrez : conditions et exceptions
La loi Carrez s'applique à la majorité des transactions immobilières en France. Cependant, elle est soumise à certaines conditions et exceptions.
Validité de l'attestation carrez
Pour être valable, l'attestation Carrez doit répondre à plusieurs critères importants :
- Elle doit être établie par un professionnel agréé par la DDE.
- Elle doit être datée de moins de 10 ans.
- Elle doit respecter les règles de mesure prévues par la loi.
Litiges et recours
En cas d'erreur ou d'omission dans l'attestation Carrez, l'acheteur ou le locataire peut engager des actions en justice. Par exemple, en 2022, la Cour d'appel de Paris a annulé une vente d'un appartement à Lyon car l'attestation Carrez sous-estimait la surface habitable de 5 m². Les conséquences peuvent être importantes, notamment l'annulation de la vente ou de la location ou la demande de dommages et intérêts.
Cas particuliers
Propriétés anciennes
Les propriétés anciennes présentent des difficultés de mesure et d'adaptation aux règles de la loi Carrez. Il existe des adaptations possibles pour les constructions anciennes, mais il est important de se renseigner auprès d'un professionnel du mesurage Carrez. Par exemple, pour un appartement ancien situé dans le Marais à Paris, il est fréquent que les plafonds ne soient pas de 1,80 mètre dans certaines parties de l'habitation.
Propriétés atypiques
Des cas complexes comme les duplex, les lofts et les appartements avec des volumes atypiques exigent une application spécifique de la loi Carrez. Il est conseillé de faire appel à un professionnel expérimenté pour obtenir une attestation Carrez conforme.
Locaux professionnels
La loi Carrez ne s'applique pas aux locaux professionnels. Pour ces biens, il est important de se renseigner sur les réglementations spécifiques applicables en fonction de la nature du local.
Conséquences d'une non-conformité à la loi carrez
Le non-respect de la loi Carrez peut avoir des conséquences importantes pour les parties concernées.
Conséquences pour le vendeur ou le bailleur
- Pénalités financières : remboursement d'une partie du prix de vente ou annulation de la vente.
- Dommages et intérêts : l'acheteur peut demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi.
Conséquences pour l'acheteur ou le locataire
- Possibilité de contester la vente ou la location : l'acheteur ou le locataire peut engager une action en justice pour contester la transaction.
- Droit à des dommages et intérêts : l'acheteur ou le locataire peut demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi.
Conseils et astuces pour éviter les erreurs
Conseils aux vendeurs
Pour éviter les litiges liés à la loi Carrez, il est crucial de faire établir une attestation Carrez valable par un professionnel agréé. Assurez-vous que l'attestation est conforme aux règles de mesure et qu'elle est jointe au contrat de vente.
Conseils aux acheteurs
Avant de signer un contrat de vente, examinez attentivement l'attestation Carrez. N'hésitez pas à faire réaliser un mesurage Carrez indépendant par un professionnel agréé pour vous assurer de la validité de la surface habitable. Il est également important de lire attentivement le contrat de vente et de vérifier que l'attestation Carrez y est mentionnée.
Conseils aux locataires
En cas de non-conformité de l'attestation Carrez, vous pouvez faire valoir vos droits en engageant une action en justice. Consultez un professionnel du droit pour vous faire accompagner dans vos démarches. N'oubliez pas de conserver tous les documents importants comme le contrat de location, l'attestation Carrez et les courriers échangés avec le bailleur.