Risque ERP : comment le prendre en compte dans votre achat immobilier ?

Imaginez : vous venez d'acquérir la maison de vos rêves, mais quelques mois plus tard, vous découvrez des fissures inquiétantes sur les murs ou une contamination au sol qui met votre santé en danger. Ce cauchemar peut devenir réalité si vous ne prenez pas en compte les risques ERP (Effondrement, Risque de Pollution, ou Désordres importants) lors de votre achat immobilier.

Le risque ERP est un sujet crucial qui peut affecter la valeur de votre bien, votre santé et votre sécurité. Il est donc essentiel de le comprendre et de prendre les mesures nécessaires pour vous protéger avant de signer un compromis de vente. En France, plus de 10% des transactions immobilières sont impactées par des risques ERP , ce qui souligne l'importance de la vigilance.

Comprendre le risque ERP

Le risque ERP englobe une série de dangers potentiels qui peuvent affecter un bien immobilier. Il se divise en trois catégories principales, chacune avec ses propres causes et conséquences spécifiques :

Effondrement

• Causes : Âge du bâtiment, matériaux utilisés, défaut de construction, manque d'entretien, séismes, etc. Par exemple, un immeuble construit en 1950 avec une structure en béton armé et des fondations fragiles peut être sujet à des risques d'effondrement, notamment si le bâtiment n'a pas été entretenu régulièrement.
• Conséquences : Dégâts importants, risques pour la santé, pertes financières importantes, etc. Si l'immeuble de notre exemple s'effondre, cela peut causer des dommages importants aux biens et aux personnes, et engendrer des coûts de reconstruction considérables.

Risque de pollution

• Causes : Contamination des sols, présence d'amiante, de plomb, de radon, etc. La présence d'amiante dans les matériaux de construction, bien que souvent rencontrée dans les bâtiments anciens, peut présenter un risque sérieux pour la santé si elle n'est pas gérée correctement. Le radon, un gaz radioactif, peut également se trouver dans les sols et se diffuser dans les bâtiments, augmentant le risque de cancer du poumon.
• Conséquences : Problèmes de santé, dépréciation du bien, coûts de dépollution importants, etc. Si la maison de notre exemple est contaminée par l'amiante, il faudra réaliser des travaux coûteux pour l'éliminer, et la valeur du bien risque de baisser.

Désordres importants

• Causes : Fissures, infiltrations, problèmes d'humidité, malfaçons, etc. Des malfaçons lors de la construction, des infiltrations d'eau dues à un mauvais entretien du toit ou des problèmes d'humidité liés à un manque d'isolation peuvent entraîner des désordres importants.
• Conséquences : Coûts de réparation élevés, dégradation de l'état du bien, etc. Si les désordres ne sont pas traités à temps, ils peuvent s'aggraver et nécessiter des réparations coûteuses.

Le risque ERP est souvent lié à l'âge du bâtiment, à son état d'entretien, à l'environnement immédiat et aux activités passées sur le terrain. Il est donc important de se montrer vigilant et de réaliser des recherches approfondies avant de signer un compromis de vente.

Identifier les risques potentiels avant l'achat

Il est crucial de se montrer vigilant et de réaliser des recherches approfondies avant de signer un compromis de vente. Voici quelques étapes clés à suivre :

Diagnostics immobiliers

Les diagnostics immobiliers sont obligatoires pour certains types de biens et permettent d'identifier des risques potentiels. Ils concernent notamment :

• Diagnostic Amiante : Détecte la présence d'amiante dans le bâtiment. En 2022, près de 30% des diagnostics amiante ont révélé la présence d'amiante dans les biens immobiliers, ce qui souligne l'importance de ce diagnostic.
• Diagnostic Plomb : Recherche la présence de plomb dans les revêtements intérieurs et extérieurs. Le plomb est un matériau toxique qui peut être présent dans les peintures anciennes et les canalisations.
• Diagnostic Electricité : Vérifie la conformité de l'installation électrique. Les installations électriques anciennes peuvent présenter des risques d'incendie ou d'électrocution.
• Diagnostic Gaz : Évalue la sécurité de l'installation de gaz. Les installations de gaz mal entretenues peuvent être à l'origine d'intoxications ou d'explosions.
• Diagnostic Performance Energétique : Mesure la consommation énergétique du bien. Un diagnostic énergétique vous permet d'estimer les coûts énergétiques du bien et d'identifier les points d'amélioration pour réaliser des économies.

Recherches administratives

Il est important de consulter les registres administratifs pour obtenir des informations sur le bien et son environnement :

• Registres des servitudes : Identifie les servitudes qui peuvent affecter le bien (passage d'une ligne électrique, etc.). En France, près de 80% des biens immobiliers sont soumis à une ou plusieurs servitudes .
• Plans d'urbanisme : Vérifie les règles d'urbanisme applicables au bien. Les plans d'urbanisme définissent les règles de construction et d'aménagement du territoire.
• Arrêtés préfectoraux : Identifie les risques naturels (inondations, glissements de terrain, etc.). Les arrêtés préfectoraux sont des documents administratifs qui réglementent les risques naturels et technologiques.

Cadastre et plans locaux d'urbanisme

Le cadastre et les plans locaux d'urbanisme vous renseignent sur les risques liés à l'environnement :

• Risques de pollution : Identification des sites pollués à proximité du bien. Le site internet Géorisques du Ministère de la Transition écologique propose des informations sur les sites et sols pollués.
• Risques d'inondations : Vérification des zones inondables. Le plan de prévention des risques inondations (PPRI) est un document qui identifie les zones inondables et définit des mesures de prévention.
• Risques de glissements de terrain : Identification des zones à risques. Le plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN) identifie les zones à risques de glissements de terrain.

Contacter la mairie et les services compétents

N'hésitez pas à contacter la mairie et les services compétents pour obtenir des informations sur les risques connus, les projets d'aménagement en cours, etc.

Outils et ressources disponibles

Plusieurs outils et ressources peuvent vous aider à identifier et à gérer le risque ERP :

Plateformes et sites internet

• Ministère de la transition écologique : Offre des informations sur les risques naturels et technologiques et les sites et sols pollués. Le site internet du Ministère de la Transition écologique met à disposition des informations sur les risques naturels et technologiques et les sites et sols pollués.
• Géorisques : Plateforme d'information sur les risques naturels et technologiques. Géorisques est une plateforme web qui permet de visualiser les risques naturels et technologiques sur une carte interactive.
• Sites internet spécialisés : Proposent des guides et des conseils sur le risque ERP. De nombreux sites internet spécialisés dans l'immobilier proposent des guides et des conseils pour acheter un bien en toute sécurité.

Professionnels de l'immobilier

• Agents immobiliers : Doivent vous informer des risques ERP connus. Un agent immobilier sérieux doit vous informer des risques ERP connus, notamment ceux qui sont mentionnés dans les diagnostics immobiliers.
• Diagnostiqueurs : Réalisent les diagnostics obligatoires et peuvent vous fournir des informations sur l'état du bien. Un diagnostiqueur peut vous fournir des informations précises sur l'état du bien et vous alerter sur les risques potentiels.
• Notaires : Vous accompagnent dans la transaction et peuvent vous conseiller sur la gestion du risque ERP. Un notaire peut vous conseiller sur les aspects juridiques de la transaction et vous aider à négocier les clauses du compromis de vente.

Assurances et garanties

Des assurances et des garanties spécifiques peuvent vous protéger contre les risques ERP :

• Assurance dommages ouvrage : Protège le propriétaire en cas de dommages liés à la construction. L'assurance dommages ouvrage est une assurance obligatoire pour tous les travaux de construction et couvre les dommages liés à la construction.
• Garantie décennale : Couvre les malfaçons du constructeur pendant dix ans. La garantie décennale couvre les malfaçons du constructeur pendant dix ans et permet de faire réparer les dommages qui apparaissent après la livraison du bien.

Stratégies pour gérer le risque ERP

Une fois les risques ERP identifiés, il est important de mettre en place des stratégies pour les gérer efficacement.

Négociation avec le vendeur

N'hésitez pas à aborder le sujet du risque ERP avec le vendeur et à négocier :

• Un prix de vente adapté : Prendre en compte les coûts potentiels de réparation ou de dépollution. Si le bien est soumis à des risques ERP importants, il est judicieux de négocier un prix de vente plus bas pour prendre en compte les coûts potentiels de réparation ou de dépollution.
• Une prise en charge des travaux : Demander au vendeur de réaliser les travaux nécessaires pour corriger les problèmes. Si le vendeur est en connaissance de cause, il peut accepter de réaliser les travaux nécessaires pour corriger les problèmes identifiés.

Prévention et entretien

Un entretien régulier du bien immobilier est crucial pour prévenir les risques ERP :

• Inspections régulières : Vérifier l'état du bâtiment et détecter les problèmes à temps. Des inspections régulières permettent de détecter les problèmes à temps et de les corriger avant qu'ils ne s'aggravent.
• Réparations immédiates : Réparer les fissures, les fuites, etc. pour éviter qu'elles ne s'aggravent. Il est important de réparer les problèmes dès qu'ils apparaissent pour éviter qu'ils ne s'aggravent et ne coûtent plus cher par la suite.
• Travaux d'isolation : Améliorer l'isolation du bien pour prévenir l'humidité et les problèmes de condensation. Une bonne isolation permet de prévenir l'humidité et les problèmes de condensation, qui peuvent entraîner des problèmes de moisissures et de dégradation du bâtiment.

Création d'un fonds de réserve

Il est conseillé de créer un fonds de réserve pour faire face aux coûts potentiels de réparation en cas de découverte d'un ERP. Un fonds de réserve vous permettra de financer les réparations nécessaires en cas de découverte d'un ERP, sans avoir à emprunter ou à solliciter des prêts.

Exemples concrets

Prenons l'exemple d'un appartement situé au bord d'une rivière à Lyon, le vendeur n'a pas mentionné le risque d'inondation. Lors d'une forte pluie en 2020, l'appartement est inondé, causant des dégâts importants. L'acheteur se retrouve alors avec des frais de réparation importants et une perte de valeur du bien. L'estimation des dégâts s'est élevée à plus de 20 000 euros .

Dans un autre cas, une maison ancienne à Paris est vendue sans mention de la présence d'amiante dans les murs. L'acheteur découvre l'amiante lors de travaux de rénovation et doit faire appel à une entreprise spécialisée pour la retirer, ce qui représente un coût supplémentaire important. Les travaux de désamiantage ont coûté 15 000 euros à l'acheteur.

Ces exemples illustrent bien les dangers et les coûts liés aux risques ERP. Il est donc crucial de se montrer vigilant et de se renseigner avant de signer un compromis de vente.

Conclusion

La prise en compte du risque ERP est un élément essentiel pour acheter un bien immobilier en toute sécurité. En suivant les conseils et les stratégies présentés dans cet article, vous réduisez les risques de mauvaises surprises et garantissez un investissement immobilier plus serein.